NPL – Non Performing Loans (crediti deteriorati): un fenomeno in crescita

Cosa sono gli NPL e cosa rappresentano per il mercato immobiliare

Se sei un investitore immobiliare potresti aver già incontrato questa sigla e questo mondo in occasioni di operazioni a saldo e stralcio. Se invece è la prima volta che ne senti parlare, non preoccuparti: è un’ottima occasione per conoscere questa nuova opportunità di investimento. Iniziamo.

Gli NPL (Non Performing Loans) sono i crediti deteriorati delle banche. Letteralmente si possono tradurre con “prestiti non performanti”, e sappiamo che i prestiti, dal punto di vista della banca, sono performanti quando generano interessi: quando, cioè, la banca riesce a rientrare non solo del capitale prestato, ma anche del relativo guadagno.

Si parla di NPL quando questi prestiti sono a rischio riscossione: il soggetto beneficiario del credito (mutuo, finanziamento, prestito…) si viene a trovare in una situazione in cui non riesce più a far fronte al pagamento del debito nei tempi, nei modi e negli importi pattuiti. Quando si verificano queste condizioni le banche nutrono pochissime speranze di riuscire a recuperare il credito.

Un credito può subire diversi tipi di deterioramento e sono state individuate dalla Banca d’Italia diverse categorie di NPL in base a delle specifiche caratteristiche:

  • Esposizioni scadute e/o sconfinanti deteriorate: in questo caso si tratta di crediti scaduti da oltre 90 giorni;
  • Inadempienze probabili: qui è la banca stessa che ritiene improbabile che il debitore riesca a saldare quanto dovuto, a meno che non si agisca sui beni posti a garanzia;
  • redditi in sofferenza: si fa riferimento a crediti verso soggetti in stato di insolvenza.

Molti di questi crediti hanno come garanzia degli immobili: sono per la maggior parte costituiti da mutui immobiliari non onorati da chi li ha sottoscritti, che diventano per le banche crediti non performanti con sottostante immobiliare (o crediti ipotecari non performanti).

Sebbene la procedura di acquisizione di NPL immobiliari non sia di facile gestione, rappresenta uno dei migliori investimenti attualmente sul mercato, cerchiamo di capire perché.

Dall’acquisto di crediti ipotecari immobiliari alla realizzazione di operazioni di trading

Gli NPL immobiliari/ipotecari vengono solitamente soddisfatti (per la banca s’intende) tramite procedure giudiziarie che portano l’immobile alla vendita in asta. Non sempre le aste soddisfano le banche (sia per tempi che per costi), ed esiste un modo per investire in immobili all’asta prima che vadano in asta (anche prima ancora che l’asta venga pubblicata).

Questo specifico segmento degli investimenti immobiliari è noto come mercato degli NPL.

Sostanzialmente consiste nell’acquisto dei crediti detenuti dalle banche, che spesso sono disposte a cedere questi crediti e tutti i relativi diritti (nonché i rischi e gli oneri) a terzi piuttosto che cercare di recuperarli in autonomia.

Gli istituti creditori hanno l’esigenza primaria di mantenere in equilibrio e in ordine i loro bilanci e con queste operazioni la banca si assicura una liquidità immediata e il risparmio dei costi che si sarebbero presentati in caso di asta.

Bisogna infatti considerare che le azioni di pignoramento e le aste giudiziarie rappresentano per le banche un grande dispendio in termini economici, di risorse e di tempo, e per chiudere un’asta può volerci anche più di un anno. Per questo la cessione degli NPL rappresenta lo strumento principe per liberarsi di questi crediti nel minor tempo possibile ed alleggerire così i bilanci dalle passività.

Gli NPL sono un vantaggio sia per il creditore e che per l’investitore

La banca si libera di un problema e chi ha capitali disponibili da investire può cogliere un’ottima opportunità, acquistando un immobile a garanzia che, grazie alle ricerche svolte a monte, ha un valore di mercato decisamente più alto rispetto a quanto viene ceduto dalla banca (non sempre, ma se non è così non si attua l’operazione!).

Solitamente le banche cedono pacchetti di crediti deteriorati ma è possibile anche l’acquisto di un singolo credito relativo quindi a un solo immobile (meno trattabile, ma anche meno rischioso dell’acquisto di un pacchetto che potrebbe contenere anche immobili di scarso valore e/o difficili da rivendere).

Primo Step

Valutazione del valore di mercato dell’immobile relativo al credito da acquistare.

Secondo Step

Acquisto del credito ipotecario.

Terzo Step

Vendita all’asta dell’immobile, in questo caso si tratta di un’operazione puramente finanziaria: se si acquista a 100 e si vende a 120 si guadagna 20!

Se invece l’asta dovesse andare deserta è possibile ottenere l’assegnazione dell’immobile con apposita richiesta presentata al giudice. Si può quindi procedere con un’operazione di trading immobiliare, che può aumentare il valore di mercato dell’immobile anche in modo esponenziale, in funzione naturalmente degli interventi di riqualificazione e della zona in cui è situato.

Quarto Step: strategie di rivendita.

Una volta acquisito il credito, sono disponibili principalmente 2 strategie a seconda della situazione e dell’investitore: vendita all’asta e accordo con il debitore. Vediamole insieme.

Vendita all’asta dell’immobile: attuare questa strategia significa lasciare che la procedura del tribunale segua il suo corso. In questo caso l’operazione diventa puramente finanziaria: se si acquista a 100 e l’asta viene aggiudicata a 120 si guadagna 20! Questo è possibile perché ci si è costituiti in tribunale (come nel terzo step).

Accordo con il debitore: è possibile trovare uno o più accordi con il debitore. L’importo del debito residuo non è cambiato, ma l’investitore, a differenza della banca, non esige che tutto venga saldato, a costo anche di pignorare la casa e andare per vie legali fino all’ultimo centesimo e anche per diversi anni se necessario.

All’investitore interessa raggiungere quella cifra che gli permetta di sentirsi soddisfatto del suo investimento. All’investitore non interessa riscuotere i 200 mila € di debito residuo. Gliene bastano 100, perché per acquisire il credito ne ha investiti 80 (25% di ROI). E per il debitore adesso si aprono nuove opportunità.

Anzitutto il debitore potrebbe essere in grado di saldare, e quindi di tenersi l’immobile: per quanto improbabile, non è da escludere (colletta tra amici e parenti, una persona fidata finanziabile…).

Se così non fosse, il debitore può firmare un accordo con l’investitore per la rivendita dell’immobile.

Ciò che inizia come un investimento in NPL, può diventare tranquillamente un’operazione di trading immobiliare attraverso gli interventi che possono aumentare il valore di mercato dell’immobile anche in modo esponenziale.

Elemento da non sottovalutare: indipendentemente dalla strategia scelta, a operazione conclusa, il debitore ne esce pulito. Non è detto che riesca a recuperare la casa, ma di sicuro non avrà più debiti verso la banca, che quindi non lo inseguirà più. Dal suo patrimonio personale, abbiamo appena rimosso una notevole voce dal segno meno.

Situazione degli NPL in Italia e prospettive per il 2021

Il mercato degli Npl in Italia è in espansione già da qualche anno, ma per comprendere la situazione degli NPL non si può prescindere dal considerare il forte impatto che il Coronavirus ha avuto anche sull’economia, causando una forte caduta del Pil in Italia.

Considerando gli effetti economici dell’ultimo anno e dei prossimi (l’impatto “lordo” del Coronavirus e delle misure necessarie al contenimento) è facile prevedere un’impennata degli NPL nel medio-lungo termine.

In questo momento storico, infatti:

– le banche sono state incentivate dalla BCE a cedere i crediti deteriorati;

– si è assistito alla sospensione delle esecuzioni immobiliari;

– sono state sospese le aste.

Gli ultimi due elementi, a favore per chi si trova in difficoltà economica e con poche speranze e possibilità di potersi riprendere in modo da onorare debiti del genere, allungano i tempi di attesa perché le banche possano recuperare la liquidità che si aspettano.

Insomma, il mercato delle transazioni NPL, con una stima di 34 miliardi per l’anno 2021, oltre gli altrettanti 34 miliardi del 2020, si conferma decisamente dinamico, più di quanto si poteva prevedere qualche anno fa. (Fonte: Banca IFIS)

Un situazione che mette sicuramente in allerta le banche, ma che conferma il fermento di questo mercato, come si evince chiaramente anche dal rapporto elaborato da PWC  intitolato non a caso “The Italian NPL Market. The Calm before the Storm”.

Tutto questo porterà le banche a vendere i crediti deteriorati per importi sempre inferiori pur di liberarsene e soprattutto tenere in ordine il bilancio. Per gli investitori questo significa poter acquistare crediti a un prezzo molto interessante e avere più margine di manovra.

Da un lato, gli organi di governo delle banche sollecitano alla liquidazione degli NPL. Dall’altro, gli NPL non possono essere facilmente liquidati perché le aste sono state sospese. Il mercato e tutti i soggetti coinvolti quindi hanno bisogno di investitori in NPL.

La banca ne ha bisogno. I debitori ne hanno bisogno. Il momento è propizio e promette il suo generoso e adeguato guadagno.

Conclusioni

Investire in NPL è una grande opportunità,in un momento ottimo sia per operare che per iniziare, ma si tratta anche di un’operazione complessa, delicata e non accessibile a tutti.

È un investimento che richiede competenze specifiche ed una profonda conoscenza del mercato sia immobiliare che finanziario.

È un investimento che richiede qualifiche specifiche.

È un investimento che richiede analisi preventive approfondite, per evitare brutte sorprese.

È un investimento che ripaga bene la sua complessità: sia in termini di ROI, che di velocità dell’operazione.

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